Guía completa: cómo funciona (de verdad) el proyecto de IVA 0% a la vivienda

1. ¿Qué es el Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional?

Es una iniciativa presentada por el Ministerio de Hacienda en abril de 2026, que agrupa más de 40 medidas en cinco ejes: reconstrucción física (tras los incendios de enero de 2026 en Ñuble y Biobío), reactivación económica, ordenamiento institucional, ajuste fiscal y seguridad. Dentro del eje económico está el Artículo Cuarto Transitorio, que es la parte que exime de IVA a la venta de viviendas nuevas.

El objetivo declarado por el Gobierno es doble: reducir el stock de aproximadamente 100 mil viviendas nuevas sin comprador y reactivar el empleo en el sector construcción, que ha perdido cerca de 200 mil puestos de trabajo en los últimos años.

2. ¿Qué exención propone, exactamente?

• Exención transitoria del IVA a la primera venta de viviendas nuevas, por un plazo de 12 meses contados desde el primer día hábil del mes siguiente a la publicación de la ley.
• Se aplica sobre el IVA de la construcción del inmueble, no sobre el terreno (que ya está exento de IVA por norma general). Esta es la razón por la que el ahorro real no equivale a un 19% del precio total, sino a un porcentaje menor, que puede llegar hasta un 14% aproximadamente, según la composición de cada propiedad.
• Es un régimen opcional para la empresa constructora o inmobiliaria: la ley no obliga a que el vendedor traspase el beneficio al precio final.

3. Requisitos para que una vivienda acceda al beneficio

Para que una unidad pueda acogerse al beneficio, el proyecto establece que:

• Debe tratarse de una vivienda (inmueble construido y destinado a habitación), sin distinción por valor o superficie. Se incluyen bodegas y estacionamientos si se venden en el mismo acto que la vivienda.
• Debe corresponder a la primera enajenación de la propiedad. Quedan excluidas las ventas entre empresas relacionadas.
• La vivienda debe contar, a la fecha de publicación de la ley, con recepción municipal (definitiva o parcial) otorgada por la Dirección de Obras Municipales correspondiente.
• La compraventa debe formalizarse en escritura pública dentro del plazo de un año desde el inicio de la vigencia del beneficio.

4. ¿Cuánto se ahorra realmente?

Este es el punto que más se presta a confusión. El precio de una vivienda nueva se compone de dos partes:

• Terreno: exento de IVA (no cambia con este proyecto).
• Construcción: hoy afecta a IVA (19%); es sobre esta parte que aplicaría la exención.

Como la proporción entre terreno y construcción varía según el proyecto, la ubicación y el modelo de departamento, el ahorro sobre el precio final publicado puede llegar, en la práctica, hasta un 14% aproximadamente. No existe un porcentaje único válido para todas las propiedades: hay que calcularlo caso a caso, unidad por unidad.

Por eso esta calculadora te pide el precio final publicado (que ya incluye IVA) y estima la composición terreno/construcción de forma referencial, para darte un número aproximado de cuánto podrías ahorrar en tu compra específica.

5. Estado de tramitación (actualizado)

El proyecto ha avanzado más rápido que otras iniciativas del paquete de Reconstrucción Nacional y ya completó su paso por el Congreso:

• 22 de abril de 2026: ingresa al Congreso.
• 20 de mayo de 2026: la Cámara de Diputados lo aprueba en general y en particular, y lo despacha al Senado.
• 24 de junio – 15 de julio de 2026: el Senado lo aprueba en general y, con modificaciones, en particular.
• 21 de julio de 2026: la Cámara de Diputados aprueba 27 de las 28 enmiendas del Senado; rechaza la referida a compensación municipal, por lo que ese artículo pasa a comisión mixta.
• 22 de julio de 2026: la comisión mixta resuelve la diferencia y la Cámara aprueba su informe.
• 4 de agosto de 2026: el Senado aprueba el informe de la comisión mixta. Con esto, el proyecto queda despachado del Congreso.

Lo que falta: el control obligatorio del Tribunal Constitucional, la decisión del Presidente sobre eventuales observaciones o vetos, la promulgación y, finalmente, la publicación en el Diario Oficial. El beneficio no rige hasta esa publicación — recién ahí comienza a correr el plazo de 12 meses de vigencia.

6. ¿Es la primera vez que esto pasa en Chile?

No. Hay dos precedentes relevantes:

• Decreto Ley 910 (1975): eximió de IVA a la construcción habitacional durante décadas, hasta que la Reforma Tributaria de 2014 (Ley 20.780) gravó la primera venta de vivienda nueva a partir de 2016.
• Ley 19.606 de 1999 ("Ley Frei"): estableció una exención transitoria de IVA como medida de choque frente a una crisis de parálisis inmobiliaria previa, con una lógica similar a la del proyecto actual.

7. Preguntas frecuentes

No depende de si es primera vivienda o no: puede beneficiarse cualquier persona que compre una vivienda nueva en primera venta que cumpla los requisitos. Lo que sí es opcional es que la inmobiliaria decida acogerse al régimen.

Depende de cómo quede redactada la ley definitiva y de las condiciones que fije cada inmobiliaria. Algunas incorporan cláusulas de resguardo contractual en la escritura para dejar establecido el acceso al beneficio una vez que la ley se apruebe, pero esto no reemplaza una asesoría legal específica.

Sí, de forma acotada. El texto despachado por el Congreso contempla que las compraventas otorgadas entre el 22 de abril de 2026 (fecha de ingreso del proyecto) y el inicio de vigencia del beneficio puedan acceder a la devolución del IVA ya pagado, cumpliendo ciertos requisitos. Es decir, comprar hoy no te deja fuera del beneficio. Nuestros ejecutivos pueden explicarte en detalle cómo dejar esto consignado en tu escritura.

Sí. El IVA 0% reduce el precio de compra y, por lo tanto, el monto a financiar; esto es compatible con el subsidio a la tasa hipotecaria y con FOGAES, que actúan sobre las condiciones del crédito.

8. ¿Qué hacer mientras se publica la ley?

El proyecto ya fue despachado por el Congreso, pero todavía debe pasar el control del Tribunal Constitucional, la eventual revisión presidencial, la promulgación y la publicación en el Diario Oficial antes de que el beneficio entre en vigencia. Eso ya no depende de nuevas votaciones parlamentarias, así que el trámite pendiente es más corto que el que ya se recorrió.

Si encontraste el departamento que te interesa, no tiene sentido esperar: puedes comprar hoy y dejar consignado en tu escritura el derecho a la devolución del IVA una vez que la ley se publique, o esperar la publicación y comprar directamente con el descuento aplicado, según el momento en que cierres tu compra. Lo que sí es real es que el stock de unidades que cumple los requisitos —con recepción municipal ya otorgada— es limitado, y se agota más rápido en las ubicaciones con mayor demanda.